N.º 05
Setembro de 2026
Construir sob pressão
Habitação, construção e financiamento num mercado sob pressão.
Ama Grupo Imobiliário®
Construir sob pressão
Habitação, construção e financiamento num mercado sob pressão.
Nota Editorial
Construir habitação tornou-se um exercício de equilíbrios sucessivos. A procura permanece elevada, o crédito continua a crescer e os preços mantêm uma trajetória ascendente. Ao mesmo tempo, diminuem os edifícios licenciados e concluídos, a reabilitação perde ritmo e os custos da mão de obra e dos materiais permanecem acima dos níveis do ano anterior.
Esta edição observa essas tensões sem reduzir o problema a um único indicador. A oferta depende da capacidade de transformar planeamento, financiamento e projetos em obra concluída. A acessibilidade depende tanto do preço de aquisição como dos encargos do crédito, da localização e da qualidade construtiva. A sustentabilidade, por sua vez, começa a integrar decisões correntes sobre isolamento, energia e materiais.
Em Lisboa e na Margem Sul, os programas municipais de arrendamento acessível mostram respostas concretas, embora ainda limitadas perante a dimensão da procura. No plano nacional, o encerramento do ciclo habitacional do PRR estabelece uma escala relevante de intervenção pública, mas não elimina a necessidade de continuidade. Construir sob pressão significa, por isso, aumentar a oferta sem transformar a urgência numa redução da qualidade dos edifícios, dos espaços públicos e do território.
MATTERS / Ama Grupo Imobiliário®
Nesta edição
- 01ArtigoMais capacidade, menos edifícios
- 02ArtigoO custo não recuou: apenas cresceu menos
- 03ArtigoA valorização da casa encontra o limite do rendimento
- 04Artigo31.700 casas depois, começa a questão da continuidade
- 05ArtigoA reabilitação mantém trabalho, mas perde entrada de projetos
- 06ArtigoRenda acessível: respostas concretas, escala curta
- 07ArtigoO baixo carbono entra no estaleiro
01 · Artigo
Mais capacidade, menos edifícios
O emprego no setor atingiu o valor mais elevado desde 2011, mas o número de edifícios licenciados e concluídos voltou a diminuir.
Um setor em expansão desigual
A construção portuguesa chegou ao segundo trimestre de 2026 com 400,4 mil trabalhadores, o valor mais elevado desde 2011. O emprego no setor cresceu 11,2% face ao mesmo período do ano anterior, acima da evolução registada no conjunto da economia. Também o financiamento aumentou: no primeiro semestre, os novos créditos destinados à aquisição de habitação, excluindo renegociações, atingiram 12.153 milhões de euros. Em julho, o crédito às empresas da construção e das atividades imobiliárias apresentava igualmente uma subida homóloga.
Estes indicadores descrevem um setor com mais pessoas e maior disponibilidade financeira. Não significam, porém, que esteja a chegar mais construção ao mercado. No segundo trimestre de 2026 foram licenciados cerca de 6,2 mil edifícios, menos 7,1% do que um ano antes. As obras concluídas diminuíram 4,2%. No conjunto do primeiro semestre, o número de edifícios licenciados ficou 8,4% abaixo do período homólogo.
A diferença entre edifícios e fogos
A leitura exige uma distinção. Apesar da redução no número total de edifícios, os fogos licenciados em construções novas para habitação familiar aumentaram 10,8% no segundo trimestre. Os fogos concluídos cresceram 11,6%. É possível, portanto, estar a licenciar menos edifícios e, simultaneamente, mais unidades habitacionais — por exemplo, através de operações de maior dimensão ou densidade.
Ainda assim, esta evolução não resolve automaticamente o problema da oferta. Entre o licenciamento, a contratação, a execução e a entrada efetiva de uma casa no mercado existe um intervalo condicionado por custos, capacidade técnica, disponibilidade de terrenos infraestruturados e procedimentos administrativos. A subida do emprego demonstra capacidade de mobilização, mas a redução dos edifícios licenciados antecipa uma possível fragilidade na carteira futura.
O indicador decisivo
Para quem compra, habita ou investe, o dado central não é apenas a atividade do setor, mas a quantidade, localização, tipologia e preço das casas que chegam a utilização. A construção pode crescer em emprego e financiamento sem produzir uma resposta habitacional proporcional, sobretudo quando parte da capacidade é absorvida por infraestruturas, equipamentos, turismo ou segmentos residenciais com acesso restrito.
O segundo trimestre mostra, assim, uma economia da construção ativa, mas sujeita a uma conversão incompleta entre recursos e oferta. A pressão sobre a habitação será reduzida apenas quando o aumento de capacidade se refletir de forma continuada em projetos licenciados, obras executadas e casas adequadas aos rendimentos e às necessidades dos territórios.
Fontes
- AICCOPN
- Idealista News
- Instituto Nacional de Estatística (INE)
02 · Artigo
O custo não recuou: apenas cresceu menos
Materiais e mão de obra continuam a encarecer a habitação nova, mesmo com uma ligeira desaceleração mensal.
Uma subida distribuída por toda a obra
Os custos de construção de habitação nova aumentaram 6,8% em julho de 2026 face ao mesmo mês do ano anterior. A taxa ficou 0,6 pontos percentuais abaixo da observada em junho, mas a desaceleração não representa uma redução dos custos. Significa apenas que continuaram a crescer a um ritmo ligeiramente inferior. Os materiais aumentaram 6,3% e a mão de obra 7,3%.
Esta distinção é relevante para a leitura do mercado. Quando o crescimento abranda, um orçamento não regressa aos valores anteriores. A nova base de custos mantém-se e continua a afetar projetos ainda em desenvolvimento, empreitadas em contratação e obras cuja margem financeira foi definida antes da atualização de preços.
O efeito nos projetos
O aumento da mão de obra ocorre num contexto de crescimento do emprego no setor. A entrada de mais trabalhadores melhora a capacidade de execução, mas não elimina a pressão associada à procura de competências, à especialização e à organização dos estaleiros. Nos materiais, a subida atravessa diferentes componentes da construção e obriga a rever soluções, fornecedores e calendários de aquisição.
Para os promotores, esta evolução pode reduzir a margem disponível para absorver imprevistos ou financiar elementos que não sejam estritamente obrigatórios. Para os projetistas, aumenta o risco de decisões tomadas apenas pelo custo inicial, em detrimento do desempenho durante a vida útil. Para os compradores, parte da pressão pode surgir no preço de venda, nas condições de pagamento ou na redução da área e do nível de equipamento.
Uma resposta baseada exclusivamente na substituição por soluções mais baratas pode criar custos posteriores. Menos isolamento, sistemas de manutenção complexa ou materiais com menor durabilidade transferem encargos para a utilização do edifício. A disciplina orçamental deve, por isso, distinguir o que pode ser simplificado do que protege o conforto, a eficiência energética, a segurança e a capacidade de adaptação da habitação.
Projetar o custo total
O atual contexto reforça a importância de integrar projeto, construção e exploração desde as primeiras decisões. A repetição de elementos, a modulação, a redução de desperdício, a contratação antecipada e a escolha de materiais disponíveis localmente podem limitar a exposição a oscilações sem diminuir a qualidade.
Construir sob pressão exige ainda maior precisão. O custo deve ser acompanhado ao longo de todo o processo e não apenas no momento da adjudicação. A análise deve incluir manutenção, consumo energético, reparabilidade e duração prevista dos componentes. Quando materiais e trabalho sobem simultaneamente, a eficiência deixa de ser apenas uma opção técnica: passa a ser uma condição para preservar a viabilidade económica e a qualidade do espaço construído.
Fontes
- Idealista News
- AICCOPN
- Instituto Nacional de Estatística (INE)
03 · Artigo
A valorização da casa encontra o limite do rendimento
Preços pedidos, avaliações bancárias e encargos do crédito mantêm o acesso à habitação sob tensão.
Três indicadores, uma mesma pressão
O mercado residencial entrou no final do verão com novos sinais de valorização. Em agosto de 2026, o preço mediano anunciado das casas à venda em Portugal atingiu 3.207 euros por metro quadrado, mais 7,5% do que um ano antes. A Área Metropolitana de Lisboa apresentou uma subida anual de 5%, inferior à média nacional, enquanto o distrito de Santarém registou uma das valorizações mais elevadas do país, com 22,9%.
Os preços anunciados não correspondem necessariamente aos valores finais das transações, mas permitem observar a direção da oferta colocada no mercado. Outro indicador, baseado nas avaliações realizadas para concessão de crédito, confirma a tendência. Em julho, a avaliação bancária mediana da habitação chegou a 2.240 euros por metro quadrado, uma subida homóloga de 15,2%. Foram consideradas cerca de 34,1 mil avaliações.
O financiamento também pesa
A valorização dos imóveis coincide com um ligeiro aumento dos encargos do crédito existente. A taxa de juro implícita no conjunto dos contratos de crédito à habitação subiu para 3,135% em julho. A prestação média atingiu 414 euros, mais 20 euros do que em julho de 2025. Nos contratos celebrados nos três meses anteriores, a prestação média chegou a 731 euros, correspondendo a uma subida homóloga de 15,1%.
Este conjunto de dados ajuda a explicar por que razão a procura pode permanecer ativa sem que o acesso se torne mais simples. Uma avaliação bancária mais elevada pode permitir financiar uma aquisição de maior valor, mas também confirma que o ativo necessário para garantir o empréstimo está mais caro. Ao mesmo tempo, a prestação depende do capital, do prazo, da taxa aplicada, dos seguros e dos restantes encargos.
As médias nacionais ocultam diferenças territoriais relevantes. Em Lisboa, o nível absoluto de preços continua a exigir capitais próprios elevados. No Vale do Tejo, valorizações percentuais mais rápidas podem reduzir a vantagem relativa de territórios antes procurados como alternativa. A deslocação da procura não elimina a pressão: redistribui-a para municípios onde a oferta, as infraestruturas e os transportes podem não crescer ao mesmo ritmo.
A acessibilidade como medida central
O preço por metro quadrado é insuficiente para avaliar o acesso à habitação. A análise deve relacionar preço, rendimento disponível, entrada inicial, prestação, custos de mobilidade e qualidade do imóvel. Uma casa aparentemente mais acessível pode implicar maior despesa energética, necessidade de obras ou deslocações diárias mais longas.
A valorização do património beneficia proprietários e reforça garantias bancárias, mas amplia a distância para quem procura entrar no mercado. Sem maior diversidade de oferta — para compra, arrendamento e modelos intermédios —, o limite deixa de ser a disponibilidade de crédito e passa a ser a capacidade estável das famílias para suportar o custo total de habitar.
Fontes
- Idealista News
- Instituto Nacional de Estatística (INE)
- Banco de Portugal
04 · Artigo
31.700 casas depois, começa a questão da continuidade
O encerramento do ciclo do PRR ultrapassou a meta inicialmente definida para respostas habitacionais.
Uma meta ultrapassada
O prazo de execução dos investimentos e reformas do Plano de Recuperação e Resiliência terminou a 31 de agosto de 2026. Na componente da habitação, o Governo comunicou a conclusão de 31.700 respostas, ultrapassando em 5.700 a meta inicial de 26 mil definida em 2021. O programa abrangeu soluções dirigidas a famílias em condições habitacionais consideradas inadequadas, com intervenção de municípios e outras entidades promotoras.
O número tem uma escala relevante no contexto da habitação pública portuguesa. Representa capacidade de financiamento, contratação e execução distribuída pelo território. Demonstra também que metas administrativas podem ser superadas quando existe uma fonte financeira dedicada, prazos definidos e articulação entre diferentes níveis da administração.
Contar respostas não basta
A conclusão física é, contudo, apenas uma parte do resultado. A avaliação deve considerar onde estão as casas, quantas correspondem a construção nova ou reabilitação, que tipologias foram disponibilizadas, quais os custos de manutenção e de que forma os novos fogos se integram nos bairros, transportes e equipamentos existentes.
Uma resposta habitacional não é apenas uma unidade contabilística. O desempenho prolonga-se no tempo através do conforto térmico, da acessibilidade, da durabilidade dos materiais, da gestão dos espaços comuns e da relação com o espaço público. Uma execução acelerada pelos prazos do financiamento não deve dispensar a verificação destas dimensões.
O programa Construir Portugal incluiu igualmente medidas de natureza legislativa e administrativa, entre as quais alterações relacionadas com o solo destinado a habitação pública, acessível ou a custos controlados. O impacto dessas medidas será observado num horizonte diferente do PRR, porque o planeamento, a urbanização e a construção têm tempos mais longos do que a aprovação de um novo enquadramento.
O ciclo seguinte
A principal questão passa agora pela continuidade. Uma intervenção extraordinária consegue resolver situações concretas e aumentar o parque público, mas a oferta habitacional exige investimento regular. Sem programação plurianual, equipas técnicas permanentes e manutenção, o fim de um ciclo financeiro pode criar uma quebra entre obras concluídas e novos projetos preparados.
Para municípios de Lisboa, Margem Sul e Vale do Tejo, a experiência do PRR deixa capacidade adquirida: projetos desenvolvidos, procedimentos testados e equipas com conhecimento acumulado. Preservar essa capacidade pode ser tão importante como garantir novo financiamento. Recomeçar processos e estruturas em cada programa aumenta custos e prolonga prazos.
As 31.700 respostas devem, por isso, ser lidas como um ponto de passagem. A meta foi superada, mas a necessidade permanece. A política habitacional entra agora numa fase em que a qualidade da gestão, a conservação do património criado e a preparação da próxima carteira de projetos serão determinantes para transformar um investimento excecional numa estrutura pública duradoura.
Fontes
- Governo de Portugal
05 · Artigo
A reabilitação mantém trabalho, mas perde entrada de projetos
A carteira de encomendas cresce, mas o licenciamento de intervenções no edificado existente continua a recuar.
Atividade positiva, crescimento reduzido
Os indicadores da reabilitação urbana mantiveram uma evolução positiva em julho de 2026, mas com um abrandamento significativo. O índice do nível de atividade cresceu 0,8% face ao mesmo mês do ano anterior, enquanto a carteira de encomendas aumentou 6,9%. As empresas declararam, em média, 8,7 meses de produção contratada, ligeiramente abaixo dos nove meses registados um ano antes.
A existência de encomendas asseguradas oferece alguma estabilidade às empresas. O dado mais frágil surge a montante. No primeiro semestre foram licenciadas 2.960 obras de reabilitação, menos 12,5% do que no mesmo período de 2025. A redução foi de 10,8% nos edifícios residenciais e de 15,2% nos não residenciais.
As estatísticas de licenciamento não abrangem todas as intervenções, porque determinadas obras podem não estar sujeitas ao mesmo tipo de controlo prévio municipal. Ainda assim, a tendência sugere uma entrada mais lenta de novos projetos formais, num momento em que grande parte do parque edificado exige atualização funcional, energética e estrutural.
Reabilitar é produzir oferta existente
A reabilitação não substitui integralmente a construção nova, mas permite recuperar edifícios vazios, adaptar tipologias e prolongar a vida útil de estruturas e materiais já incorporados. Em centros urbanos consolidados, é também uma das poucas formas de aumentar a utilização residencial sem consumir novo solo.
O processo tem, porém, incertezas específicas. O estado real da construção pode revelar-se apenas durante a obra. Património, acessibilidades, segurança contra incêndio, acústica e desempenho térmico exigem compatibilizações complexas. Quando os custos dos materiais e da mão de obra estão a subir, esta incerteza torna mais difícil fechar orçamentos e garantir financiamento.
A redução das licenças pode ainda refletir proprietários que adiam decisões, investidores que reavaliam a viabilidade ou processos municipais mais prolongados. Cada causa requer uma resposta diferente. Simplificar procedimentos não substitui projeto e fiscalização; incentivar investimento não dispensa critérios de qualidade; conservar património não significa impedir a adaptação a novos usos.
Evitar uma quebra futura
A diferença entre a carteira atual e o licenciamento recente merece acompanhamento. As empresas podem manter atividade através de contratos já celebrados enquanto diminui o número de projetos que alimentará os meses seguintes. Se a tendência persistir, o abrandamento poderá tornar-se mais visível após a conclusão das obras em curso.
Para Lisboa e os centros urbanos da Margem Sul e do Vale do Tejo, a reabilitação continua a ser uma política de habitação, ambiente e qualidade urbana. A sua importância não deve ser medida apenas pelo volume de obra. Cada edifício recuperado pode devolver uso a uma rua, reduzir consumos, preservar recursos e evitar expansão desnecessária. O desafio é criar previsibilidade suficiente para que essa intervenção aconteça sem reduzir a exigência técnica.
Fontes
- Vida Imobiliária
- Instituto Nacional de Estatística (INE)
06 · Artigo
Renda acessível: respostas concretas, escala curta
Lisboa e Seixal colocaram 37 habitações em concursos recentes dirigidos ao arrendamento acessível.
Dois concursos, 37 habitações
Lisboa abriu no verão de 2026 um concurso extraordinário do Programa Renda Acessível para atribuir 25 habitações, com tipologias entre T0 e T3. A iniciativa, denominada “De Volta ao Bairro”, estabeleceu requisitos específicos para jovens até aos 35 anos. As casas foram financiadas através de capitais municipais, do Programa 1.º Direito ou do Plano de Recuperação e Resiliência.
No Seixal, o Programa de Renda Acessível colocou 12 frações habitacionais a sorteio. O ato público realizou-se a 28 de agosto, depois de terem sido validadas 24 candidaturas. O município tinha recebido candidaturas entre 20 de julho e 18 de agosto.
As duas operações não têm a mesma configuração administrativa, mas permitem observar uma questão comum: os programas municipais conseguem produzir respostas diretamente relacionadas com os rendimentos e as condições dos agregados, embora a quantidade disponível permaneça reduzida perante a procura metropolitana.
A escala também é territorial
Em Lisboa, a reserva de habitações para jovens procura responder à saída de residentes dos bairros onde cresceram ou onde mantêm redes familiares e profissionais. O acesso não depende apenas da existência de uma renda inferior ao mercado. Depende da localização, da estabilidade contratual e da possibilidade de manter rotinas quotidianas sem aumentar custos de transporte.
No Seixal, o arrendamento acessível integra uma procura residencial marcada pela relação com Lisboa e pelos movimentos dentro da própria Margem Sul. A disponibilidade de 12 frações é relevante para os agregados selecionados, mas também evidencia a diferença entre cada concurso e a dimensão da necessidade. O facto de existirem duas candidaturas validadas por habitação não representa toda a procura potencial, uma vez que os requisitos e os períodos de candidatura delimitam o universo participante.
A resposta pública pode crescer através de construção municipal, aquisição, reabilitação ou mobilização de imóveis de outras entidades. Cada modalidade tem tempos e custos diferentes. A construção aumenta o parque de forma permanente, mas exige solo, projeto e obra. A aquisição pode ser mais rápida, embora dependa dos preços do mercado. A reabilitação recupera património, mas envolve maior incerteza técnica.
Regras e continuidade
Lisboa iniciou também em 2026 um procedimento de alteração do Regulamento Municipal do Direito à Habitação, procurando atualizar o instrumento às necessidades atuais e ao enquadramento das políticas municipais. A revisão das regras é importante porque critérios de acesso, prioridades, documentação e mecanismos de atribuição determinam quem consegue chegar aos programas.
A eficácia do arrendamento acessível será medida pela continuidade, não apenas por concursos isolados. Uma oferta regular permite que as famílias planeiem, reduz a concentração de candidaturas e melhora a transparência sobre o parque disponível. A escala metropolitana exige ainda coordenação entre municípios, transportes e emprego. Lisboa e Seixal mostram duas respostas locais; o desafio seguinte é transformá-las numa rede estável de alternativas habitacionais.
07 · Artigo
O baixo carbono entra no estaleiro
Isolamento, produção solar e tecnologias de mineralização de carbono aproximam a sustentabilidade da prática corrente.
Da intenção à especificação
A sustentabilidade na construção começa a surgir em decisões correntes de compra e especificação. Segundo dados divulgados por uma plataforma portuguesa de materiais, a procura por produtos considerados sustentáveis cresce ao dobro do ritmo das restantes categorias. Entre as soluções com maior procura encontram-se módulos fotovoltaicos, sistemas solares para aquecimento de águas e isolamento térmico de elevado desempenho, incluindo lã de rocha.
O indicador pertence a uma empresa e não representa todo o mercado. Ainda assim, identifica uma alteração prática: eficiência energética e produção local de energia deixam de surgir apenas em projetos de referência e passam a integrar obras residenciais de diferentes escalas.
Parte desta mudança decorre da necessidade de reduzir consumos durante a utilização. Num contexto de aumento dos custos de construção, soluções eficientes enfrentam uma avaliação mais exigente do investimento inicial. A decisão depende da qualidade do projeto, da instalação, da orientação do edifício e do tempo necessário para recuperar o custo através de poupanças de energia.
O carbono incorporado
A eficiência durante a utilização é apenas uma dimensão ambiental. A produção de cimento, betão, aço, cerâmica, vidro e materiais isolantes também implica consumo de energia e emissões. Em julho de 2026, o Laboratório Nacional de Engenharia Civil acolheu em Lisboa uma conferência internacional dedicada à mineralização de dióxido de carbono em materiais e produtos de construção.
Esta área investiga processos em que o dióxido de carbono é utilizado como recurso e fixado em matrizes minerais. O objetivo é desenvolver materiais com menor impacto climático e criar utilizações para fluxos de carbono capturado. A passagem da investigação para a obra dependerá da verificação do desempenho, da segurança, da durabilidade, do custo, da normalização e da capacidade industrial.
A inovação material não deve ser avaliada apenas pela quantidade de carbono incorporada. Um produto precisa de cumprir a função construtiva durante o período previsto, aceitar manutenção e permitir substituição ou reciclagem. Uma solução com menor impacto inicial pode perder vantagem se tiver vida útil reduzida ou exigir transporte e processamento desproporcionados.
Construir melhor com menos
A transição não acontece apenas através de novos produtos. Reduzir área material, evitar demolições desnecessárias, reutilizar componentes, projetar estruturas adaptáveis e limitar desperdícios pode ter um efeito imediato. A reabilitação do edificado existente é, neste sentido, também uma estratégia de conservação de recursos.
Para compradores e investidores, o desempenho ambiental deve ser apresentado através de informação verificável: consumos estimados, características térmicas, origem dos materiais, manutenção e certificações aplicáveis. Termos genéricos não permitem comparar soluções nem antecipar custos.
A procura crescente por isolamento e energia solar mostra que o mercado já reconhece parte deste valor. A investigação em mineralização de carbono aponta para uma mudança mais profunda na composição dos materiais. Entre ambas existe o trabalho de arquitetos, engenheiros, fabricantes e construtores: transformar objetivos ambientais em edifícios duráveis, reparáveis e adequados ao uso.
Fontes
- Idealista News
- LNEC