MATTERS Edição n.º 04
O acesso à habitação mudou de regra
Crédito mais seletivo, preços em máximos e uma oferta que continua aquém da procura.
Nota Editorial
O acesso à habitação já não pode ser lido apenas pelo preço das casas. Depende do encontro entre três forças: a capacidade financeira das famílias, a seleção crescente do mercado e a velocidade com que o sistema consegue produzir nova oferta. Esta Publicação reúne três leituras complementares sobre essa mudança. Primeiro, as novas regras do crédito tornam a prestação sustentável ainda mais determinante. Depois, os preços em máximos não eliminam a necessidade de adequar produto, localização e valor. Por fim, a falta de casas continua a revelar um problema de execução: entre a intenção de construir e a habitação concluída existem decisões, licenças, financiamento, capacidade produtiva e tempo. A questão central não é apenas quanto custa uma casa. É saber que casas conseguimos financiar, desenvolver e concluir.
Nesta edição
Artigo
Crédito à habitação: uma nova margem de segurança
As regras mudaram a 1 de agosto
Desde 1 de agosto de 2026, os novos contratos de crédito avaliados pelos bancos estão sujeitos a uma recomendação macroprudencial revista. A alteração mais direta está no rácio DSTI: a parcela do rendimento destinada ao serviço total da dívida passa a ter como limite recomendado 45%, abaixo dos anteriores 50%.
Também mudam as maturidades. O prazo máximo recomendado é de 40 anos para mutuários até aos 35 anos e de 35 anos para quem tenha mais de 35. Nos contratos com mais de um mutuário, conta a idade da pessoa mais velha.
Estas regras não definem automaticamente quanto cada família pode pedir. Os bancos continuam a avaliar rendimento, estabilidade profissional, outras dívidas, entrada disponível e risco da operação. Mas o enquadramento reduz a folga para propostas no limite da capacidade financeira.
Para quem procura casa, a consequência prática é simples: o preço anunciado vale menos do que a prestação sustentável. A decisão deve começar no orçamento mensal e só depois chegar ao imóvel. Para quem promove habitação, a leitura também é clara: tipologias, áreas e preços têm de corresponder a uma procura que consegue obter financiamento, não apenas a uma procura que demonstra interesse.
A nova regra não resolve a falta de casas. Introduz, porém, um filtro adicional num mercado em que os preços continuam elevados. O acesso à habitação passa a depender ainda mais do encontro entre produto, preço e capacidade financeira.
Artigo
Preços em máximos, mercado mais seletivo
Subir não significa vender tudo
Os preços pedidos para habitação em Portugal voltaram a subir em julho de 2026. Segundo o índice divulgado pelo idealista e noticiado pelo Dinheiro Vivo, o valor mediano anunciado chegou a 3.210 euros por metro quadrado, mais 8% do que no mesmo mês do ano anterior.
O número confirma a pressão sobre o mercado, mas não significa que todos os imóveis valorizem da mesma forma nem que qualquer preço seja absorvido. Índices de oferta medem valores anunciados; a decisão do comprador depende do rendimento, do financiamento, da localização, do estado do imóvel e da comparação com alternativas reais.
A partir de agosto, a redução do limite recomendado de esforço financeiro no crédito torna esta distinção ainda mais relevante. Uma família pode reconhecer valor numa casa e, ainda assim, não conseguir financiar a compra nas condições necessárias.
O mercado entra, por isso, numa fase de maior seleção. Bons projetos continuam a beneficiar da escassez de oferta, mas a coerência entre área, tipologia, localização e preço torna-se central. Metros quadrados sem função, soluções difíceis de manter ou valores apoiados apenas na tendência geral do mercado podem prolongar o tempo de venda.
Para o comprador, importa comparar o custo total e não apenas o preço por metro quadrado. Para o promotor, importa desenhar a partir do orçamento provável do cliente. Num mercado em máximos, a disciplina de produto é tão importante como a procura.
Artigo
A falta de casas é também um problema de execução
A oferta não aumenta por anúncio
Portugal deveria construir cerca de 60 mil habitações por ano e estará a produzir aproximadamente 40 mil, segundo a leitura apresentada pelo presidente da AICCOPN numa entrevista divulgada pela RTP. A diferença ajuda a explicar por que razão o aumento dos preços resiste mesmo quando o financiamento se torna mais exigente.
A escassez não se resolve apenas com intenção de construir. Cada nova casa depende de uma sequência longa: disponibilidade de solo, enquadramento urbanístico, projeto, licenciamento, financiamento, contratação, materiais, mão de obra, execução e comercialização. Um bloqueio numa destas etapas atrasa todas as seguintes.
Por isso, medir a resposta habitacional apenas pelo número de medidas anunciadas é insuficiente. O indicador decisivo é a quantidade de habitações concluídas, nos locais onde existe procura e a preços compatíveis com o rendimento das famílias.
A construção também precisa de previsibilidade. Alterações fiscais sem regulamentação fechada, prazos administrativos incertos ou decisões tardias aumentam o risco e entram no custo final. Quanto mais longo e imprevisível for o percurso, maior é a margem necessária para tornar o projeto viável.
Aumentar a oferta exige simplificar sem reduzir o rigor: regras claras, decisões atempadas, projetos compatibilizados e capacidade para executar. A habitação torna-se acessível quando o sistema inteiro consegue transformar solo e investimento em casas concluídas.